O que é um contrato de locação, e quando preciso?

O contrato de locação é um documento onde uma das partes (locador) cede para a outra (locatário) o uso de um determinado imóvel pelo período convencionado por ambos, através de pagamento que geralmente é mensal.

Portanto, esse contrato vai regular as regras da locação, além de registrá-la, de modo formal, conferindo maior proteção para ambas as partes e evitando conflitos.

Recomendamos que o contrato seja elaborado sempre que houver a locação de um imóvel, seja para fins residenciais ou comerciais.

Para que o contrato de locação seja válido é preciso que contenha determinados requisitos, são eles:

● Manifestação de vontade: o contrato deve constar de modo claro e expresso a intenção das partes em realizar o negócio jurídico.

● Capacidade das partes: o locador e o locatário devem ser juridicamente capazes, basicamente significa que devem ser maiores de 18 anos e possuírem pleno discernimento.

  Forma prescrita e não defesa em lei: o contrato deve obedecer a forma que prevista em lei, se for o caso. Caso a lei não especifique como deve ser o contrato, as partes podem estipular livremente como deve ser a locação, mas não poderão prever regras que a lei proíbe.

● Objeto lícito, possível e determinado ou determinável: no contrato de locação o objeto será o imóvel que será alugado. Este imóvel deve ser perfeitamente descrito para que não existam dúvidas sobre sua locação.

Qual a importância do contrato de locação?

O contrato de locação é muito importante durante a negociação e para concretizar o acordo, porque garante e protege os direitos do locador (proprietário do imóvel) e também assegura os direitos do locatário.

Celebrando o contrato, as duas partes são obrigadas a seguir as regras inseridas no documento. Além disso, estabelecendo normas de como será a locação, surpresas são evitadas e não pode ser alegado desconhecimento.

Ainda, como o contrato prevê as normas, quem deixar de cumpri-las poderá responder a processos judiciais.

Por fim, destacamos que a realização do contrato de locação é importante garantir a segurança do pagamento do aluguel; estabelecer prazos para devolução do imóvel; estipular como serão realizadas eventuais obras e reformas e estabelecer como serão calculados os reajustes dos aluguéis.

Cláusulas necessárias em um contrato de locação?

O contrato de locação permite que as partes coloquem cláusulas que se adequem às particularidades de cada caso de modo a atender às suas peculiaridades específicas. Em outras palavras, podem ser inseridas cláusulas específicas, não previstas em lei, para atender às demandas do locador e do locatário.

Cabe ressaltar que, conforme já mencionamos anteriormente, essas cláusulas não podem infringir a lei, por exemplo, se a lei veda determinada condição, as partes não podem colocá-la no contrato. Portanto, tudo o que não for proibido pode ser convencionado no contrato.

De um modo geral, os contratos de locação devem ter as seguintes cláusulas:

● Destinação: se é uma locação de um imóvel para fins residenciais ou comerciais (não residencial).

 ● Valor do aluguel, data e forma de pagamento e estipulação por multa de atraso.

 ● Disposição sobre quem pagará os encargos (iptu, condomínio, entre outros).

 ● Modalidade da garantia, se o locador optar pela exigência de garantia da locação.

 ● Duração do contrato, possibilidade de renovação e multa em caso de devolução antecipada do imóvel.

 ● Deveres do locador e multa por descumprimento: tais como entregar o imóvel ao locatário em bom estado de modo que possa servir ao uso a que se destina, garantir que o locatário possa ter o uso pacífico do imóvel enquanto durar a locação.

● Deveres do locatário e multa por descumprimento: usar o imóvel de acordo com a destinação prevista, pagar o aluguel no prazo convencionado, devolver o imóvel ao final da locação no estado em que o recebeu, dentre outras.

● Previsão de rescisão do contrato e valor da multa.

● Estabelecimento do foro: deverá ser determinado o foro onde serão resolvidas dúvidas e dirimidas controvérsias sobre o contrato de locação, geralmente o foro é o local onde se situa o imóvel.

Quais os documentos necessários para realizar um contrato de locação?

Para a realização do contrato de locação são necessários alguns documentos, dependendo de quem for o locatário (pessoa física ou jurídica) a documentação muda um pouco. A seguir vamos destacar os principais documentos necessários para cada tipo de locação.

Locação para pessoa física

● Documentos de identidade das partes (RG e CPF);

● Comprovante de residência;

● Comprovante de rendimento superior a três vezes o valor do aluguel líquido;

● Declaração de imposto de renda, se tiver;

● Certidão de estado civil (certidão de nascimento ou casamento).

Locação para pessoa jurídica

● Contrato social e todas as alterações contratuais;

● CNPJ;

● Balanço patrimonial;

● RG e CPF dos representantes da empresa;

● Declaração de imposto de renda;

● Comprovante de endereço da empresa;

● Comprovante de residência dos representantes da empresa;

● Comprovante de propriedade da empresa, se houver.

Como posso comprovar a renda para um contrato de locação?

Quem vai alugar um imóvel precisa comprovar uma determinada renda. A comprovação se destina a conferir segurança ao locador de que o locatário pagará o aluguel.

Normalmente os contratos de locação requerem que o locatário comprove uma renda de três aluguéis mensais. Ressaltamos que para comprovação de renda podem ser somados os rendimentos de outras pessoas que também irão residir no imóvel objeto da locação.

Listamos a seguir os principais comprovantes de renda.

● Holerite

É um documento entregue pelo empregador ao empregado e comprova o salário recebido pelo funcionário.

Lá estão discriminadas todas as verbas recebidas pelo empregado (horas extras, adicionais, terço de férias etc.).

Geralmente, o locador pede a apresentação de três holerites para verificar a média do salário do locatário e se a renda é compatível com o valor do aluguel.

● Declaração de imposto de renda

A declaração de imposto de renda é outro documento que possibilita a comprovação de renda, porque lista todos os rendimentos da pessoa. Esse documento é muito utilizado para que os autônomos possam comprovar a renda, já que eles não têm empregadores e, portanto, não podem apresentar holerite.

Normalmente é solicitada a declaração de imposto de renda do último ano (ano anterior à locação).

● Recibos e notas fiscais

São documentos mais voltados para quem é autônomo e tem dificuldade de comprovar a renda devido à falta de holerite e por ser isento da declaração de imposto de renda. Como forma de “substituir” o holerite, o pretenso locatário pode apresentar recibos e notas fiscais de serviços realizados.

Os recibos e notas fiscais devem possuir todos os dados necessários para confirmar a renda e não deixar dúvidas quanto à sua validade. Por isso é importante ter o valor por extenso, data, cidade do pagamento e assinatura de quem pagou.

Para comprovar a renda é necessário apresentar vários recibos e notas fiscais para garantir a compatibilidade da renda declarada.

Como fazer um contrato de locação para pessoa jurídica?

O contrato de locação para pessoa jurídica deve se atentar justamente para o fato de que quem será o locatário é justamente a empresa.

Portanto, de início, o locador precisará dos documentos que comprovem a existência e regularidade da pessoa jurídica. Nesse sentido, são necessários o contrato social e todas as alterações contratuais, o número do CNPJ, o balanço patrimonial, a declaração de imposto de renda e o comprovante de endereço da empresa.

Importante registar que como a pessoa jurídica é uma empresa e, como tal, não assina contratos, é necessário que o contrato seja assinado por seus representantes legais.  O locador deve ter atenção para que quem assine realmente tenha poderes para tanto, é comum que os sócios assinem. O contrato social pode estipular as pessoas que têm poder para representar a empresa.

Desse modo, também será necessário que a pessoa jurídica apresente RG e CPF de seus representantes legais e seus comprovantes de residência.

A pessoa jurídica também deve comprovar renda. Os documentos que se destinam a isso são, geralmente, o balanço patrimonial, a declaração de imposto de renda e comprovante de propriedades.

Qual a diferença de um contrato de locação para pessoa física e pessoa jurídica?

A primeira, e mais óbvia, diferença entre o contrato de locação para pessoa física e para pessoa jurídica é que na primeira o locatário é uma pessoa física, que tem CPF; é destinada a um indivíduo ou até mais de uma pessoa. Já a segunda tem como locatária uma empresa, com CNPJ e que tem patrimônio independente de seus sócios.

Feita essa introdução, somos levados a uma outra diferença, a principal, entre os contratos. É que a locação para pessoa física, via de regra, é destinada aos fins residenciais, enquanto a locação para pessoa jurídica tem como objetivo a utilização para fins não residenciais, ou seja, para fins comerciais.

Vale ressaltar que a lei considera locação não residencial quando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel, destina–se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Ou seja, mesmo quando a finalidade da locação é para atendimento das necessidades habitacionais dos titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados da empresa, o simples fato de o locatário ser pessoa jurídica, a locação será considerada como não residencial.

Como consequência dessa diferença da finalidade da locação, podemos citar mais uma distinção entre os dois contratos justamente no término da locação. Como a locação residencial tem por finalidade atender às necessidades habitacionais das pessoas, recebe maior proteção.

Assim, se o contrato for celebrado com prazo inferior a trinta meses, ou se for feito verbalmente, o locador só poderá pedir o imóvel de volta, sem alegar qualquer motivação, após cinco anos de locação. Antes deste prazo o imóvel só poderá ser retomado mediante situações previstas em lei.

Porém, se for estabelecido prazo igual ou superior a trinta meses, o locador poderá retomar o imóvel sem a necessidade de justificativa de uma das hipóteses legais após o término do prazo do contrato. Nesse caso, o locador somente precisa aguardar o término do contrato, notificar o locatário com antecedência e conceder o prazo de trinta dias para que desocupe o imóvel.

No caso de locação comercial, ao término do prazo do contrato o locador pode solicitar a devolução de seu imóvel sem justificativa, desde que se respeite a renovação compulsória, se for o caso, e se o imóvel não estiver sendo utilizado por estabelecimento de saúde, de ensino ou entidades religiosas registradas, o que nestes casos só podem ter o imóvel retomado mediante apresentação de uma das hipóteses previstas em lei.

Por conta disso, a maioria dos locadores prefere alugar os seus imóveis com fim residencial mediante contratação por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses.

Cargas tributárias

A alíquota do Imposto de Renda sobre aluguel recebido pela pessoa física é calculada através de uma tabela progressiva, conforme valores abaixo:

Até R$ 1.903,98: isento

De R$ 1.903,99 até R$2.826,65: 7,5%

De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05: 15%

De R$ 3.751,06 até R$4.664,68: 22,5%

A partir de R$ 4.664,68: 27,5%

Já a pessoa jurídica precisará optar pelo regime de Lucro Presumido, uma vez que não pode ser constituída sob o regime do Simples Nacional. Nesse caso, será presumido que do total dos aluguéis recebidos, 32% constituem lucro, sobre o qual incidem Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (que varia entre 15% a 25%) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (9%).

Por ter a base de cálculo reduzida, a soma dos dois tributos passa a representar entre 7,68% e 10,88% dos aluguéis, dependendo do percentual do Imposto de Renda, que passa de 15% para 25% quando o lucro ultrapassa 20 mil por mês.

Depois do recolhimento de PIS e COFINS (3,65%), a tributação corresponderá entre 11,33% e 14,53% dos aluguéis.

É melhor alugar por pessoa física ou por pessoa jurídica?

Vamos partir das alíquotas mencionadas acima. Considerando que no caso de recebimento de aluguel por pessoa jurídica constituída sob o regime de Lucro Presumido a tributação corresponderá entre 11,33% e 14,53% dos aluguéis, em comparação com os 27,5% da pessoa física, percebemos uma grande economia.

Esta é a principal vantagem em receber aluguel como pessoa jurídica. Mas, é importante ressaltar que estamos adotando como parâmetro a alíquota de 27,5%, então você precisa verificar qual o valor total que recebe de aluguel para saber a alíquota correspondente.

Porém, precisamos falar de algumas desvantagens:

Na transmissão dos imóveis incide o imposto municipal ITBI, em São Paulo, de 3% sobre o valor venal de referência dos imóveis. É um custo que você terá no início da operação de constituição da empresa e registro de imóveis.

Na venda do imóvel você também pode ter um custo adicional, já que na pessoa jurídica o imposto recairá sobre o valor total e na pessoa física será calculado somente sobre o lucro auferido, com alíquota de 15%. Portanto, deve-se verificar o valor de declaração dos imóveis e simular os impostos na venda como pessoa jurídica e como pessoa física.  Além disso, ao manter a pessoa jurídica você terá de pagar um contador e algumas taxas.

Mencionado tudo isso, para responder se vale a pena alugar por pessoa física ou por pessoa jurídica é necessário analisar caso a caso, considerando a quantidade de imóveis, o valor recebido dos aluguéis e os descontos de impostos.

Quando o cônjuge precisa assinar em conjunto o contrato de locação?

A Lei do Inquilinato n.º 8.245/91, no artigo 3º, deixa claro que não há necessidade de o cônjuge assinar o contrato de locação em conjunto.

Porém, de acordo com o mesmo artigo, se o prazo do contrato for igual ou superior a dez anos a assinatura em conjunto será necessária.

Como a maioria das locações tem prazo de 30 meses, a assinatura do cônjuge não é necessária.

Convém mencionar que, caso o cônjuge não assine quando sua concordância se faz necessária (locação por dez anos ou mais), a Lei do Inquilinato estabelece que o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Ou seja, o contrato é válido em sua totalidade, e todos os direitos e obrigações devem ser respeitados, porque a lei não obriga a assinatura do casal quando o prazo é inferior a dez anos. Mas, atingindo o décimo ano, se o cônjuge não concordar mais com a locação, poderá solicitar o fim do contrato, ocasião em que o locador será obrigado a encerrar o contrato de locação.

Essa mesma regra vale para o caso de cônjuge do locador.

É possível fazer um contrato de aluguel em nome de duas pessoas?

É perfeitamente possível fazer um contrato de aluguel em nome de duas pessoas. Pode haver dois locadores ou dois locatários.

Quando o imóvel objeto de locação possuir mais de um proprietário, qualquer deles ou todos, podem figurar no contrato como locadores. É importante que cada locador esteja devidamente qualificado e seja determinado qual percentual cada um receberá relativo ao aluguel.

Por outro lado, pode existir mais de um locatário, inclusive essa é uma boa opção para quando os pretendentes à locação não conseguirem comprovar a renda sozinhos. 

Desse modo, podem somar a renda de todos para fins de comprovação para locação. É comum que amigos, casais e pais e filhos sejam locatários. É importante observar que, estando qualificados no contrato como locatários, todos responderão sobre a locação.