Propriedade é aquilo que pertence a uma pessoa e indica todas as relações jurídicas ligadas à apropriação de um bem, é o direito que uma pessoa exerce sobre determinadas coisas, geralmente de modo exclusivo e absoluto, e que deve ser respeitado pelos demais.

A aquisição da propriedade de bem imóvel pode se dar de várias formas e uma delas é a compra e venda, que se formaliza por meio de contrato. É a partir da formalização do contrato que a regularização do domínio começa e a pessoa pode enfim se tornar dona bem imóvel.

O contrato de compra e venda de imóvel

Contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento através do qual uma das partes se obriga a transferir o domínio de um imóvel para a outra parte, desde que esta pague o preço estipulado. É um contrato com obrigações para ambas as partes, com prestações conhecidas e equivalentes.

De uma forma geral, os contratos não costumam exigir forma especial, entretanto, no caso de bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, a formalização do negócio jurídico deve ser feita por meio de escritura pública, que é o instrumento público através do qual transmite-se um bem pra outra pessoa de forma definitiva, como determina o artigo 108, do Código Civil. 

A importância do contrato de compra e venda de imóvel

Compra e venda de imóveis são transações que acontecem diariamente, mas que podem ser um verdadeiro problema se as partes negociantes não tiverem um mínimo de conhecimento sobre o que estão fazendo e não tomarem cuidado na hora das negociações.

Daí tem-se que um contrato de compra e venda de imóvel é essencial e extremamente importante para a formalização do negócio, ainda mais porque é no contrato que ficam especificados todos os direitos e obrigações acordados entre as partes, valendo como prova perante o poder público e a sociedade.

Além disso, no direito brasileiro, a transferência do domínio de bem imóvel apenas se torna oficial com o registro do título translativo no Registro de Imóvel, como bem determina o artigo 1.245, do Código Civil. Em suma, é por meio do registro que se dá a aquisição da propriedade, e o registro é feito depois da formalização da compra e venda do imóvel por meio de contrato.

A promessa de compra e venda

A promessa de compra e venda funciona como um contrato preparatório, ou seja, um contrato anterior ao principal, através do qual as partes prometem assinar um contrato definitivo em momento posterior, mas que ainda possui validade, mesmo que não seja a esperada.

Deve-se deixar claro que esse contrato preliminar não vai servir para a transferência do imóvel no Registro Geral de Imóveis, mas servirá como base para a propositura de adjudicação compulsória, que é uma ação para registro de imóvel, quando não se tem a documentação legal necessária.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

É sabido que o processo de compra e venda é bastante longo e cheio de burocracia. Ele engloba uma grande quantidade de etapas que precisam ser obedecidas à risca, a fim de que tudo saia conforme o planejado e evite qualquer tipo de dor de cabeça.

Imóvel em construção

Quando o contrato envolver imóvel ainda em construção, o comprador deve observar a data de início e término da obra, assim como possibilidade de atraso e as multas estipuladas caso isso aconteça.

Uma parte importante do contrato é o memorial descritivo, que deve conter todas as informações a respeito das características físicas do imóvel e como ele vai ficar ao final da obra, garantindo o recebimento do bem que foi pago. Além do mais, deve-se procurar saber se o projeto referente à construção foi devidamente aprovado pelo órgão responsável e se obedece às exigências legais.

Ainda é recomendado ficar bem atento às promessas do material publicitário do empreendimento, fazendo constar no contrato tudo o que foi acordado entre as partes.

Imóvel pronto

Quando o negócio jurídico envolve um imóvel que já está pronto, antes de assinar o contrato de compra e venda é preciso inspecionar bem o imóvel e descrever todas as suas características no contrato, para que não apareçam surpresas. Além disso, deve-se ter atenção redobrada com a documentação do imóvel, para saber se tudo está conforme determina a lei, evitando problemas legais.

Outros pontos cruciais a serem observados no contrato são a forma de pagamento, o valor das parcelas, se houver, a data de cada pagamento e suas condições, bem como a possibilidade de rescisão contratual e suas devidas condições e as possíveis ressalvas de cada parte assinante, deixando tudo bem explicado e garantindo as duas partes.

Pontos necessários no contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel deve ser o mais completo possível. Em primeiro lugar, deve-se atentar para a qualificação das partes, momento em que se descreve todos os dados pessoais das partes, tais como nome, estado civil, nacionalidade, profissão, documentos (RG, CPF, etc) e endereço completo em caso de pessoas físicas, e CNPJ, endereço, inscrição estadual e dados dos sócios, em caso de pessoas jurídicas.

Além da qualificação das partes, é preciso descrever detalhadamente o imóvel objeto do contrato, sendo fiel às informações que aparecem na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.

Outra parte igualmente importante que deve aparecer no contrato é o valor específico da venda, descrevendo-se ainda a forma de pagamento, a data em que será efetuado e como ele será recebido pelo vendedor. Dessa forma, tudo é registrado e facilita o cumprimento do contrato.

É válido acrescentar também cláusula que torne o vendedor obrigado a demonstrar sua boa-fé e idoneidade, apresentando qualquer documento capaz de comprovar isso. Além disso, é igualmente necessário obrigar o vendedor a provar que o imóvel em questão está livre de onerosidades e ações judiciais.

Aqui, deve-se deixar bem esclarecido que é de total responsabilidade do vendedor qualquer dívida feita antes da entrega do imóvel, dessa forma, o comprador não será responsável por nenhuma dívida anterior à sua posse ou propriedade.

Quando o imóvel estiver ocupado por terceiros, é extremamente importante acrescentar uma cláusula contratual que determine a data em que deverá ser desocupado.

Outro ponto que não deve ser esquecido é a estipulação das cláusulas de rescisão contratual. É através dessas cláusulas que as partes se protegem de eventual descumprimento do acordo e podem tomar as providências cabíveis.

Por fim, e não menos importante, aliás, de maior importância, é necessário determinar a cláusula penal, que vai definir as obrigações das partes quando do descumprimento de qualquer outra cláusula contratual, além de multas e juros.

Cuidados na composição e assinatura do contrato 

Os contratos devem apresentar qualificação das partes, determinar o objeto da negociação, detalhando todo o empreendimento, valor das parcelas, formas e datas de pagamento, índices de correção financeira, juros, condições de rescisão do contrato e todas as outras obrigações e garantias existentes. Sendo assim, a composição do contrato deve observar tudo isso de forma detalhada.

Ademais, vale lembrar que é de extrema importância analisar bem o que vai ser colocado no contrato, evitando qualquer constrangimento e prejuízos posteriores, que poderiam facilmente ser resolvidos por meio de um contrato descritivo e claro. Assim, é aconselhável que não se esqueça de nenhum elemento importante e crucial ao negócio, como por exemplo a assinatura, que é uma formalidade essencial e sem ela não é válido.

Documentos fundamentais para o contrato

• Documentos Pessoais, como RG e CPF – se pessoa física;
• CNPJ e documentos pessoais dos representantes da empresa – se pessoa jurídica;
• Comprovante de endereço;
• Comprovante de Renda;
• Matrícula do Imóvel;
• Escritura do Imóvel atualizada;
• Planta do Imóvel aprovada pela prefeitura;
• Certidões Negativas de Débito do Imóvel.

A forma de pagamento no contrato de compra e venda de imóvel

É de extrema importância descrever em detalhes no contrato a forma de pagamento, o valor total da transação e as multas por atraso, atentando-se sempre para cláusulas que limitem a data de pagamento e aquelas que tratam de rescisão contratual.

Custo do processo para registrar um contrato de imóveis

Definir o valor para o registro de contrato de compra e venda de imóvel não é uma tarefa simples. Para começar, deve-se considerar os valores das certidões negativas de débitos, que variam de acordo com o tamanho do imóvel, do Imposto Sobre Serviço – ISS e das plantas e projetos necessários para a regularização. Com isso, o valor final vai variar muito de acordo com cada imóvel e com os custos dos serviços cartorários, que variam de acordo com as tabelas de custas de cada cartório, atualizadas mensalmente.

O apoio do profissional no processo de compra e venda de imóvel

Como foi dito, a oficialização da transferência da propriedade de um imóvel é feita através de escritura pública. Entretanto, as condições do negócio e as obrigações das partes são estabelecidas em contrato. Assim, a elaboração do mesmo deve acontecer de forma que as partes envolvidas estejam de acordo.

Em razão da sua natureza e características, é recomendável que o contrato seja feito por um profissional especializado, que entenda o processo e tenha conhecimento jurídico, criando um documento extremamente preciso, condizente com o negócio estabelecido e que não gere interpretação contrária da que se pretende.

Nós, do escritório Cavallaro e Michelmann, seguiremos compartilhando informações importantes sobre a legislação vigente. Ainda tem dúvida sobre como fazer contrato de compra e venda de imóvel? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.