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Como funciona um contrato de compra e venda de imóveis? Entenda tudo sobre este tipo de negócio.

Como funciona um contrato de compra e venda de imóveis?

A compra e venda de um imóvel é um momento que envolve diversos sentimentos à pessoa física que tem o sonho da casa própria, não é mesmo? De igual forma, referido tipo de negócio vem sendo visado por pessoas jurídicas como investimento, configurando grande importância a realização breve e adequada do contrato de compra e venda de imóveis, além da execução ocorrer em tempo previsto.

No entanto, a aquisição de bens imóveis deve ser realizada com cautela e adotando-se previamente medidas para evitar danos, golpes e dores de cabeça aos compradores. 

Para você entender como funciona um contrato de compra e venda de imóvel, confira o conteúdo completo que criamos pra você.

Lei sobre compra e venda de imóveis no Brasil

Cada negócio tem sua especificidade. 

Isso vale para a legislação aplicável, também. 

A compra e venda de imóvel pode ser regulamentada por diferentes legislações, o que vai depender de cada caso em concreto. 

O Código de Defesa do Consumidor será aplicável às relações de consumo. Em regra, é quando a pessoa física adquire o imóvel de propriedade da pessoa jurídica. 

Apesar disso, em alguns casos têm sido reconhecida a relação de consumo entre pessoas jurídicas, o que vai depender do caso concreto, ok?

O Código Civil também possui legislação que regulamenta as relações negociais diversas, incluindo a compra e venda de imóvel, quando não for configurada a relação de consumo. 

E por fim, existe a Lei nº 13.786/2018, que, em complemento às leis supracitadas, regulamenta sobre a resolução dos contratos de compra e venda por inadimplência do adquirente. Além disso, prevê diversas obrigações contratuais dos vendedores. 

Ademais, não podemos deixar de ressaltar a Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, também de conhecimento necessário para os contratos de compra e venda de imóveis.

O que é um contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel é um acordo de transmissão de posse e propriedade de um bem entre vendedor (proprietário) e comprador (adquirente da propriedade), mediante pagamento de um preço.

Após a assinatura do contrato, o comprador terá direito à posse do bem, mas somente após o registro em cartório, mediante escritura pública, que haverá transmissão da propriedade.

O contrato é essencial para aquisição de um bem imóvel. 

Nele, deverão constar direitos e obrigações das partes, como:

  • Valor do contrato (compra do imóvel);
  • Prazo e condições de pagamento;
  • Prazo da entrega das chaves;
  • Condições e hipóteses de rescisão contratual;
  • Previsão de multas e encargos de mora;
  • Dentre outros.

A Lei nº 13.786/2018 prevê, nesse sentido, que:

“Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) , em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei’.

Caso falte alguma das previsões citadas, a lei prevê a possibilidade de resolução por justa causa pelo adquirente se, no prazo de 30 (trinta) dias contados da notificação ao vendedor, não ocorrer regularização contratual.

Além disso, deve-se constar cláusula expressa de tolerância por atraso na entrega das chaves do imóvel, quando comprado na planta, para não haver incidência de multa, ressarcimento ou eventual indenização.

Qual a importância do contrato

O contrato escrito é essencial para validade da compra e venda realizada.

Isso porque é imprescindível a averbação do contrato em cartório e os respectivos registros para que surtam os efeitos jurídicos e legais do negócio celebrado. 

Vale lembrar que a propriedade somente se transmite ao comprador após averbação no cartório de registro de imóveis. 

Além disso, é por meio do contrato escrito que se poderá exigir o cumprimento das condições nele previstas, como o prazo para entrega do imóvel, incidência de juros no índice estabelecido e acordado entre as partes, por exemplo. 

Caso contrário, a prova da existência do negócio jurídico seria muito mais complexo, sendo necessário uma demanda judicial muitas vezes, devendo existir provas suficientes para comprovar a relação jurídica. Certamente, causando muitas dores de cabeça.

No termo, deverão constar os dados pessoais das partes envolvidas, além de endereço completo estado civil, profissão e os detalhes do imóvel, com metragem, localização, proprietário atual (vendedor), futuro proprietário (comprador).

De todo o modo, o contrato é extremamente importante para este tipo de negócio, especialmente para possibilitar o fiel cumprimento. 

Pontos a se analisar no contrato

O contrato por si só é extremamente importante. Porém, o conteúdo dele deve ser analisado com cautela, já que, conforme falamos, não raras vezes direitos do comprador são violados.

Em um primeiro momento, é preciso ter clareza quanto ao tipo da compra e venda, se imóvel pronto ou na planta.

Em cada um, existem peculiaridades a serem analisadas. Explica-se.

A aquisição de imóvel na planta, é muito almejada pelas pessoas por ser, em tese, benéfico financeiramente, em comparação a um imóvel pronto. 

Mas atenção, é recomendável que você esteja amparado juridicamente, pois a compra de imóvel na planta pode ser, ao contrário do que se espera, um grande problema. 

Isso porque os contratos de compra e venda de imóvel na planta possuem vários detalhes que passam despercebidos pelo comprador, principalmente a respeito do percentual de juros quando há financiamento, Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), seguro de vida, correção monetária, dentre outras condições. 

Via de regra, pode ser um bom negócio, todavia, você só descobre o tamanho do problema após alguns anos pagando, tendo em vista que não são raras as vezes que o valor aumenta absurdamente, deixando os adquirentes desmotivados.

Além disso, é comum que ocorra o atraso na entrega das obras, razão pela qual os compradores sofrem os prejuízos, principalmente quando pagam aluguel mensalmente até a entrega das chaves do novo imóvel. 

Especificamos alguns elementos para averiguar antes da compra de um imóvel na planta:

  1. Pesquise (muito): utilize a tecnologia a seu favor e busque nas redes sociais avaliações de pessoas que compraram imóvel da construtora, também verifique o perfil da construtora, se está regular, se cumpre os prazos estabelecidos em contrato e etc;
  2. Verifique o histórico da construtora em diversos empreendimentos;
  3. Verifique a matrícula do empreendimento em Cartório de Registro de Imóveis, a fim de confirmar se há registro da incorporação e se o promitente-vendedor que consta no contrato é de fato o proprietário;
  4. Solicite o memorial descritivo do empreendimento antes de realizar o contrato;
  5. Na fase contratual, analise atentamente as cláusulas existentes e principalmente o prazo de entrega. Não deixe de conferir se está previsto cláusula de tolerância (180 meses) para atraso das obras. Analise com atenção as disposições a respeito da metragem, dos materiais a serem utilizados na construção e outras informações e veja se atendem às suas expectativas;
  6. Calcule todos os custos e confirme se caberá em seu orçamento a longo prazo. Fique atento a eventuais taxas eventualmente cobradas não previstas em contrato, bem como às cláusulas que definem o índice de correção monetária das parcelas (que aumentam ao longo do prazo do contrato);
  7. Compare os valores de empreendimentos prontos na região
  8. Registre no Cartório de Imóveis o contrato de compromisso de compra-venda para se resguardar.

Por outro lado, na aquisição de imóvel pronto também merece atenção, porém, sob um olhar diferenciado. 

Alguns fatores antes da contratação devem ser verificados, são eles:

  • Condições previstas em contrato: sobre juros e encargos, seguro, correção monetária e etc, a fim de que você analise se cabe no seu orçamento;
  • Matrícula do imóvel:  para verificar se existem restrições judiciais sobre o bem, como penhora e hipoteca, além de constatar quem é de fato o proprietário, ou seja, se confere com quem está oferecendo a venda;
  • Certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais: para verificar se existem pendências financeiras com o fisco;
  • Certidão do IPTU: para conferir se todos os impostos foram pagos;
  • Declaração de inexistência de pendências condominiais, caso o imóvel seja em um condomínio; e,
  • Documentos do vendedor, para ter clareza de quem é o real proprietário, qual é o perfil e se existe algum processo judicial vinculado a ele, como execução de dívida que possa comprometer o imóvel, e semelhantes.

De toda forma, percebe-se a burocracia antes de comprar um imóvel o que é extremamente necessário, já que é frequente o número de casos nos quais os compradores de imóveis próprios são surpreendidos com dívidas não conhecidas antes da aquisição ou até mesmo com documentos falsos que anulam a compra e venda realizada.

Você precisa ter essas medidas necessárias em mente, já que as dívidas do próprio imóvel são juridicamente caracterizadas como “propter rem”, ou seja, atingem a coisa e não ao proprietário, sendo independente quem é, se a compra sobreveio à dívida e etc. 

Assim, quem reside no imóvel será responsável pelo pagamento de dívida existente ou perderá o imóvel. 

É comum casos de contratos de gaveta, também, que são costumeiramente realizados sem orientação jurídica alguma. Certo é que trará muita dor de cabeça. 

Existe o direito de regresso contra o devedor, mas causa um constrangimento que poderia ser evitado. Não é o que você deseja, certo?

Além das questões burocráticas, existem as considerações físicas que devem ser verificadas antes da contratação efetiva.

Nesse sentido, recomendamos :

  • Vistoria do imóvel: Para analisar as reais condições do imóvel, realizando a medição, se necessário, testando eletricidade, água e etc, permitindo que eventuais avarias ou defeitos sejam constatados antecipadamente; 
  • Conheça a vizinhança: a localização do imóvel é muito importante, tendo em vista que pode ser a sua residência por muitos anos e ser pego de surpresa por eventuais problemas de vizinhança não é muito agradável; 
  • Veja se a região atende às suas expectativas: se você busca praticidade no seu dia a dia, é essencial averiguar se há comércios locais próximos.

Estas recomendações dependem do perfil de cada comprador. Porém, na maioria dos casos, são anos vinculados àquele bem imóvel, tanto para própria moradia quanto para investimento, sendo relevante analisar estes elementos para tornar a aquisição mais compatível com o que você espera. 

Lembrando que é recomendável a orientação jurídica, por um advogado do ramo imobiliário, evitando dores de cabeça futuras.

Documentação necessária

Os documentos, via de regra, são os mesmos para todo contrato de compra e venda. Irá diferenciar se o comprador é pessoa jurídica ou física, em poucos detalhes, bem como qual a forma de pagamento, pois o financiamento exige uma série de comprovantes de renda. 

Documentos se o comprador é pessoa física: 

  • RG e CPF
  • Comprovante de Residência
  • Extrato do FGTS, se for utilizado o saldo para pagamento do financiamento
  • Declaração de Imposto de Renda
  • Cópia de aplicações financeiras, se existirem
  • Comprovante de renda para financiamento
  • Certidão de casamento ou declaração de união estável

Documentos para comprovação da renda, nos casos de financiamento:

  • Se for registrado em carteira de trabalho: os holerites dos últimos três meses;
  • Profissionais liberais e autônomos: Os últimos extratos bancários junto ao documento de identificação do profissional elaborado pela entidade vinculada (Exemplos: OAB, CRECI, CRM, CRO);
  • Se sócios de empresa: Contrato Social e os 03 últimos meses de extratos bancários;
  • Funcionários públicos ou aposentados: 03 últimos comprovantes de pagamento de salário, do benefício ou aposentadoria do INSS.

Documentos se o comprador é pessoa jurídica:

  • Contrato Social;
  • CPF e RG dos sócios representantes;
  • Alterações contratuais, se existirem, consolidadas ou a última alteração;
  • Balanço patrimonial da empresa; 
  • Últimos extratos bancários

Os documentos do imóvel também devem ser reunidos, conforme a seguir:

  • Matrícula do Registro de Imóvel;
  • Escritura pública do imovel;
  • Certidão de “Habite-se”;
  • Certidões negativas de: Ônus Reais, dos Cartórios de Protestos, de Débitos Condominiais, de Distribuição de Execução Fiscal do Estado ou Município, de Débitos do IPTU  e da planta do imóvel aprovada na prefeitura da região.

Documentos do vendedor 

Devem ser analisados também e reunidos na ocasião do fechamento do contrato.

Para você realizar a averiguação antecipada, a fim de confirmar a propriedade do bem imóvel, recomenda-se, no mínimo, os seguintes documentos:

  • RG, CPF ou CNPJ se for pessoa jurídica. Se for imobiliária, confirme se está regularizada e é de confiança para fechar o contrato;
  • Certidão emitida pela justiça federal e estadual para verificar existência de processo judicial em nome do proprietário, já que uma suposta dívida pode comprometer o bem imóvel;
  • Matrícula do imóvel atualizada a fim de verificar se o vendedor é proprietário do bem e se está registrado em cartório.

Informações importantes no contrato

São diversos detalhes que devem constar no contrato de compra e venda de imóvel, mas podemos ressaltar alguns essenciais:

  • prazo de vigência;
  • qualificação das partes;
  • condições para pagamento, se parcelado ou à vista;
  • encargos de mora quando houver inadimplemento e correção monetária;
  • multas e eventuais responsabilidades por quebra de contrato e outras situações;
  • prazo de tolerância de entrega (se imóvel na planta);
  • metragem do imóvel e demais características;
  • localização do bem;
  • prazo de arrependimento do negócio.

Lembrando que cada caso deverá ser analisado criteriosamente, considerando as peculiaridades específicas.

O que acontece na quebra de contrato

Conforme já exposto, o contrato prevê obrigações e direitos das partes. Via de regra, é para haver previsão sobre rescisão do contrato por descumprimento.

A quebra do contrato, assim, nada mais é do que o descumprimento de alguma das disposições contratuais por uma das partes.

Deve-se atentar, inicialmente, ao disposto no termo escrito e, em tese, acordado pelo vendedor e comprador conjuntamente. 

Assim, pode-se pedir a resolução contratual (rescisão) por justo motivo, já que uma das partes não cumpriu com o que lhe fora incumbido. 

Cabe pedido de multa e até indenização, dependendo do que dispõe o contrato e de qual é a justificativa. Isso pode ser resolvido tanto extra quanto judicialmente.

Dicas para uma transação mais segura

Restou claro que quanto mais segura a formalização do contrato, melhores as chances de reparação de danos eventualmente suportados e de exigir o fiel cumprimento, certo?

Mas, então, para você conferir se a transação está sendo segura, seguem algumas dicas:

  • Conheça a legislação vigente;
  • Estabeleça um contrato claro, detalhado e específico;
  • Contrate assessoria jurídica para acompanhar a fase pré-contratual até o fim;
  • Verifique toda a documentação do vendedor e do imóvel antecipadamente;
  • Siga o passo-a-passo citado neste post, a fim de conferir se está tudo certo com o imóvel e se não existem restrições;
  • Realize os cálculos, se necessário com a ajuda do profissional especialista, para evitar surpresas que superem o orçamento planejado;
  • Pesquise quem é o vendedor e o proprietário, tanto imobiliária quanto construtoras/incorporadoras e pessoas físicas;
  • Pesquise e compare imóveis da mesma localização para verificar se é de fato um bom negócio.

Realizando o mínimo que trouxemos aqui, você certamente terá uma transação mais segura.

Direitos e deveres

Por fim, saiba que existem direitos e deveres de ambas as partes, que devem estar expressos no contrato. 

Porém, na ausência de previsão detalhada, as legislações vigentes regulamentam tais negócios jurídicos, sendo possível pleitear ressarcimento, indenização e resolução do contrato. 

Quanto mais esforços forem colocados na fase pré-contratual, ou seja, de análise de documentos e pesquisa minuciosa sobre os pontos já elencados, serão reduzidos drasticamente os riscos do contrato a ser celebrado. 

Ficou com dúvidas? Deixe seu comentário, será um prazer lhe orientar.

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