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Como funciona a due diligence no direito imobiliário? Entenda tudo sobre o tema e a importância da assessoria jurídica

Como funciona a due diligence no direito imobiliário

A crise econômica gerada pelo coronavírus impactou diretamente o ramo imobiliário, sendo perceptível facilmente a queda na venda efetiva de imóveis, assim como a necessidade de revisão ou até mesmo rescisão contratual de aluguéis, não é mesmo?

Ultrapassados aproximadamente nove meses do início do estado de calamidade pública decretado no país, que ocorreu em março de 2020, há sinais de melhora econômica no ramo imobiliário.

A procura aumentou para compra e venda e locação de imóveis e, apesar da grande elevação do índice de reajuste comum utilizado nos contratos (IGPM), percebe-se que os valores dos aluguéis estão acessíveis para quem está na busca no início do ano de 2021, seja para um novo lar seja para um novo negócio empresarial. 

Por tais razões, o “due diligence” vem se destacando na área, auxiliando proprietários e pretendentes no fechamento de negócios e nos contratos de compra e venda de imóveis

Para você entender melhor tudo sobre o due diligence no direito imobiliário, confira nosso conteúdo completo a seguir. 

O que é due diligence

Due diligence é um termo inglês que traduzido significa “diligência prévia”. 

É conhecido no âmbito empresarial, porém vem ganhando grande visibilidade no mercado imobiliário, especificamente no que diz respeito às fusões, cisões ou incorporações de empresas. 

Sobre este tema, já temos um conteúdo específico em nosso blog, você pode acessá-lo aqui. 

Em linhas gerais, o due diligence compreende um conjunto de medidas preventivas organizadas, sistemáticas e adotadas por advogados especialistas em direito imobiliário em conjunto com outros profissionais, como contadores, administradores, que formam uma equipe multidisciplinar, visando a segurança do negócio imobiliário, seja compra e venda ou locação. 

Um dos maiores receios do proprietário de um imóvel ao vendê-lo ou alugá-lo diz respeito ao inadimplemento pelo pretendente do negócio. 

Por sua vez, há receio por parte do promitente comprador do bem,, como a existência de restrição do bem (penhora, hipoteca e etc) ou quando for hipótese de compra de imóvel na planta, a superveniência de eventuais defeitos do imóvel, internos ou externos, além de constatação de juros excessivos no contrato.

O due diligence visa mitigar os riscos do negócio, alcançando o melhor resultado a ambas as partes, evitando demandas judiciais, por exemplo. Dentre as atuações dos profissionais jurídicos, se constata a elaboração ou revisão de contratos, análise de documentos, mediação na negociação das partes.

Due diligence no direito imobiliário

O due diligence no direito imobiliário tem grande atuação na análise e elaboração da documentação pertinente, evitando, assim, fraudes e problemas jurídicos relacionados ao imóvel em negociação. 

Neste ponto, é importante salientar que existem diversas legislações que se aplicam aos negócios jurídicos de compra e venda de imóvel, assim como de locação. Desta maneira, os especialistas jurídicos no processo de due diligence visam atender tais normativas, evitando qualquer declaração de nulidade do contrato posterior.

Qual o objetivo da due diligence no Direito Imobiliário

No ramo imobiliário uma das etapas mais importantes, antes da celebração de um contrato, corresponde à análise minuciosa de documentos, reduzindo as chances de eventual fraude ou problemas no negócio jurídico.. 

Antes do fechamento do negócio, são inúmeros documentos que devem ser analisados para gerar segurança e comprometimento entre as partes. Caso algum problema não seja detectado antes da celebração do contrato, muitas questões podem ser discutidas judicialmente. 

Em suma, são emitidas certidões negativas perante os órgãos competentes para se ter a certeza de que o imóvel a ser negociado é de propriedade do vendedor, assim como permite a verificação de eventuais restrições sobre o bem. 

Documentos pessoais das partes também serão analisados neste momento, a fim de confirmar a idoneidade de cada uma.

Apesar disso, muitas pessoas questionam a necessidade da realização deste formato de auditoria, já que na maioria das situações há um corretor imobiliário e o banco, que fornece o financiamento da compra e venda ao comprador. 

Ocorre que tanto do lado da imobiliária quanto dos bancos financiadores não há interesse específico em relação à preservação dos direitos dos consumidores, podendo existirem, portanto, quaisquer cláusulas no contrato abusivas, que passam despercebidas pelo pretendente do negócio, já que não possui conhecimento técnico para esclarecimentos. 

Nesse sentido, os profissionais que farão a auditoria due diligence realizam todas as etapas prévias, gerando maior segurança a ambas as partes.

Vale lembrar que os profissionais especialistas também podem realizar a mediação entre o pretendente e o proprietário do bem imóvel, realizando negociações, além da análise de documentação. 

Você já deve ter ouvido falar, em um caso concreto, sobre o aumento desproporcional das parcelas de um financiamento de imóvel, não é?

Em regra, as pessoas não realizam o cálculo do financiamento considerando os juros como estão no contrato. Assim, após certo tempo, se surpreendem com parcelas que sequer cabem no orçamento. 

Salienta-se que em muitos casos os juros são abusivos. 

A assessoria jurídica imobiliária também te auxilia na negociação do contrato antes da formalização, a fim de estabelecer os encargos proporcionais e de acordo com a lei. 

Também, é possível barganhar o valor final do contrato, o que terá efeito maior quando se está orientado por um profissional especialista no ramo jurídico.

Por todo o exposto, pode-se dizer que o principal objetivo do due diligence é trazer segurança jurídica aos negócios imobiliários, colaborando com negociação, quando for o caso, além de elaboração e revisão de contratos.

Documentos necessários para a due diligence no direito imobiliário

Em uma das etapas da auditoria, todos os documentos importantes para prevenção de riscos do negócio devem ser analisados. 

Adiante, destacamos um a um, confira.

Documentos do vendedor

Para fins de averiguação prévia, com objetivo de corroborar a propriedade do bem imóvel, recomenda-se, no mínimo, os seguintes documentos:

  • RG, CPF ou CNPJ e contrato social se for pessoa jurídica. Se for imobiliária, confirme se está regularizada e é de confiança para fechar o contrato;
  • Certidão emitida pela justiça federal e estadual para verificar existência de processo judicial em nome do proprietário, já que uma suposta dívida pode comprometer o bem imóvel;
  • Matrícula do imóvel atualizada a fim de verificar se o vendedor é proprietário do bem e se está registrado em cartório;
  • Certidão de inscrição do vendedor no SPC ou SERASA;
  • Certidão negativa de tributos estaduais e federais;
  • Certidão negativa de débitos condominiais;
  • Declaração de participação em sociedade de pessoa jurídica.

Documentos do imóvel

A análise dos documentos do imóvel comprova a regularidade fiscal, bem como visa a confirmação do titular da propriedade do bem. Além disso, é importante para averiguar eventual restrição no imóvel, como penhora ou hipoteca oferecida em garantia de uma dívida. 

Os documentos são:

  • Matrícula do Registro de Imóvel;
  • Escritura pública do imovel;
  • Certidão de “Habite-se”;
  • Certidões negativas de: Ônus Reais, dos Cartórios de Protestos, de Débitos Condominiais, de Distribuição de Execução Fiscal do Estado ou Município, de Débitos do IPTU  e da planta do imóvel aprovada na prefeitura da região.
  • Documentos técnicos

Lei nº 13.097/15

Antes de mencionarmos o que dispõe a Lei n 13.097/2015, é importante que você saiba a existência de diversas legislações que regulamentam negócios jurídicos, principalmente os de compra e venda de imóvel. 

Uma das legislações corresponde ao Código Civil de 2002, que regulamenta uma série de direitos e obrigações relacionados aos negócios de compra e venda de imóvel. 

Em resumo, o que você precisa ter em mente é que qualquer negócio jurídico pode ser anulado se houver algum vício, mesmo que constatado posteriormente à celebração do contrato pelas partes.

Ou seja, se houver algum vício constatado, o comprador pode perder o bem imóvel adquirido, a depender de cada situação em específico, por certo. 

É por tal razão que o processo de due diligence se demonstra ser de tamanha importância, pois são tomadas medidas preventivas, a fim de impedir tais problemas posteriores.

Mas afinal, o que a Lei n° 13.097/2015 diz?

O art. 54 do referido diploma legal dispõe que: 

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: 

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil ;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil .

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 , e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

E o que isso significa?

Qualquer ato de transferência, modificação ou constituição de direito real sobre um imóvel, como a compra e venda, será válida e eficaz em relação aos negócios anteriores realizados, salvo se houver averbação na matrícula do imóvel os atos dispostos no artigo colacionado acima. 

Assim, terceiros de boa-fé que adquirem um imóvel sem registro de restrição ou existência de ação judicial na matrícula do bem, ficam resguardados. 

Perceba-se a importância de serem analisados os documentos e emitidas as certidões negativas antecipadamente para redução dos riscos. 

Porque contratar um advogado imobiliarista

A assessoria jurídica para compra e venda de imóveis e demais negócios jurídicos relacionados aos bens imóveis é bem ampla.

Lembramos que antes da formalização do contrato de compra e venda, ou seja, na fase pré-contratual, é imprescindível que algumas medidas sejam tomadas.

Na maioria das vezes, os compradores estão de boa-fé, já que possuem, em regra, dois intuitos: realização de um sonho ou investimento. 

Ocorre que é preciso ficar atento, também, a quem está vendendo, além da regularidade do próprio imóvel, objeto do contrato. 

Assim, é um tanto quanto burocrática a fase pré-contratual, para que você saiba onde está pisando. 

Resumidamente, a assessoria jurídica te auxiliará a prevenir riscos do negócio.

O número de ações judiciais que visam a anulação de contratos de compra e venda por vícios não conhecidos ao tempo assinatura é expressivo no Brasil. 

Muitas vezes, o imóvel é oferecido como garantia de dívida do proprietário, sequer de conhecimento do comprador de boa-fé. 

Além disso, diversas demandas judiciais visam o ressarcimento por prejuízos suportados pelo comprador, como juros excessivos no contrato de financiamento ou defeitos do imóvel constatados logo após a entrega das chaves.

A contratação do advogado imobiliarista previne estes tipos de problemas, como forma de mitigação dos riscos a partir de uma atuação completa e eficaz, de forma antecipada ao fechamento do negócio.

Além disso, não se pode deixar de mencionar que o advogado é o profissional conhecedor das legislações aplicáveis às relações de compra e venda de imóveis, sendo responsável por averiguar se as normas estão sendo atendidas corretamente. 

Com a assessoria jurídica é bem maior a chance do seu negócio ser mais seguro e eficaz. 

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer lhe orientar.

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