A aquisição de um imóvel pode ser de grande importância para muitas pessoas, geralmente por duas razões: i) realização do sonho de obter a casa própria ou ii) investimento. A compra do imóvel em qualquer situação é muito importante, motivo pelo qual ninguém deseja ser surpreendido com problemas jurídicos durante ou após a entrega das chaves, não é mesmo?

O número de ações judiciais que tramitam no Brasil para o fim de rescindir contrato de promessa de compra e venda, bem como para anulação de contrato de aquisição de imóvel pronto é expressivo. 

Mas por que isso ocorre?

As inúmeras demandas judiciais existem (e vem aumentando cada vez mais) por problemas contratuais e, também, por falhas na execução do contrato em si, já que não raras vezes são fixados juros abusivos, ou, ainda, após a entrega das chaves se constatam defeitos no imóvel. 

Vale ressaltar, também, que não é raro o vendedor do imóvel celebrar o contrato com o bem restrito, ou seja, penhorado, hipotecado. Nestes casos, em razão de uma dívida que o imóvel está como garantia do negócio, o comprador perde totalmente a compra, sendo necessário ajuizar ação de ressarcimento contra o vendedor. 

Tudo isso, resumidamente, gera muita dor de cabeça. Percebe?

Assim, por existirem diversas situações como estas, para você entender como se prevenir, elaboramos um conteúdo completo sobre os motivos para contratar uma assessoria para compra de imóveis. Não deixe de conferir a seguir.

O que a lei diz sobre compra e venda de imóveis

A compra e venda de um imóvel é um negócio jurídico que possui regulamentação por algumas leis, como o Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e a Lei nº 13.786/2018, esta última que dispõe sobre a resolução contratual por inadimplemento do adquirente.

Você precisa ter conhecimento de que o negócio formalizado gera direitos e deveres para ambas as partes. 

Quanto à legislação aplicável, deve-se analisar cada caso em concreto para ajustar as cláusulas contratuais de acordo com o que está regulamentado.

Por exemplo, uma pessoa física que adquire um imóvel na planta de uma construtora, é um típico caso de relação de consumo, sendo aplicável o CDC – Código de Defesa do Consumidor. 

Isso significa que, por existir uma parte vulnerável em relação à outra, fato este presumido por estar configurado o negócio de natureza jurídica consumerista, o comprador possui direitos mais específicos e o vendedor possui deveres mais rigorosos. 

A exemplificar: cláusulas abusivas, juros exorbitantes, prazo de entrega do imóvel desproporcional, aumento desproporcional das parcelas, quando for financiamento, dentre tantas outras questões, são hipóteses proibidas pelo CDC. Caso tais hipóteses sejam configuradas, o consumidor tem o direito de pedir eventual ressarcimento e indenização. 

Por outro lado, nos termos da Lei 13.786/2018, alguns deveres devem ser observados pelos vendedores, vejamos:

“Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei”.

Caso sejam descumpridas as exigências citadas acima, o vendedor deverá ser notificado para realizar o aditamento do contrato em até 30 (trinta) dias. Caso contrário, o adquirente poderá resolver o contrato por justa causa.

Outras questões como prazo de tolerância por atraso na entrega do imóvel (até 180 dias), devem estar devidamente previstas em contrato escrito.

Como dito acima, cada caso é um caso, motivo pelo qual chegamos ao primeiro ponto que demonstra a importância da assessoria jurídica. 

Vale explicar que, no calor da emoção, os compradores acabam passando despercebidos por detalhes, os quais podem gerar dores de cabeça no futuro por falta de conhecimento, como atraso na entrega da obra ou problemas com o financiamento, por exemplo. 

A assessoria jurídica é prestada por advogados especialistas, que realizam uma série de serviços a fim de prevenir riscos e garantir a segurança do negócio prestes a ser formalizado. 

Ramo jurídico que trata das transações do mercado imobiliário

O primeiro ponto sobre a importância da assessoria jurídica ficou demonstrado acima. 

Mas importante esclarecer que, quando falamos em advogados especialistas, deve-se atentar ao ramo jurídico de atuação destes profissionais, para você conseguir contratar a assessoria de forma que esteja, de fato, seguro.

Pois bem, o Direito Imobiliário é o ramo que trata das transações do mercado imobiliário. 

Desde locações até doação e compra e venda, os advogados do ramo imobiliário são os ideais para prestação de serviços de assessoria relativa às modalidades de transações imobiliárias.

E não é só. 

O profissional especialista neste ramo jurídico precisa conhecer outras áreas do Direito, como a negocial, contratual, responsabilidade civil, consumidor, dentre outras pertinentes.

O que é assessoria para compra de imóvel

A assessoria jurídica para compra e venda de imóveis é bem ampla.

Inicialmente, lembramos que antes da formalização do contrato de compra e venda, ou seja, na fase pré-contratual, é imprescindível que algumas medidas sejam tomadas.

Na maioria das vezes, os compradores estão de boa-fé, já que possuem, em regra, dois intuitos: realização de um sonho ou investimento. 

Ocorre que é preciso ficar atento, também, a quem está vendendo, além da regularidade do próprio imóvel, objeto do contrato. 

Assim, é um tanto quanto burocrática a fase pré-contratual, para que você saiba onde está pisando. 

Resumidamente, a assessoria jurídica te auxiliará a prevenir riscos do negócio nos seguintes sentidos:

Segurança jurídica

O conhecimento das leis que regulamentam os contratos de compra e venda são essenciais para a formalização de um bom negócio, haja vista que direitos e deveres de ambas as partes ficam equilibrados quando se tem uma assessoria jurídica. 

Importante destacar que nas aquisições de imóvel na planta, via de regra, a própria construtora/incorporadora tem um advogado que é responsável pela elaboração do contrato, o que, em tese, traz a falsa sensação de um negócio seguro ao comprador. 

Ocorre que as construtoras/incorporadoras têm a intenção de vender, motivo pelo qual direitos dos consumidores não raras vezes são violados. 

Com um advogado de sua confiança, prestando assessoria jurídica desde a fase pré-contratual até para o acompanhamento da execução do contrato, certamente lhe trará maior segurança.

Elaboração e análise de contrato

Na hipótese de ser aquisição de imóvel na planta, em geral os contratos são apresentados prontos para o consumidor aceitar e assinar. Chama-se juridicamente como “contrato de adesão”, pois resta somente o aceite do futuro comprador. 

No entanto, com a assessoria, é possível que o profissional de sua confiança analise o termo escrito e verifique se está de acordo com a lei e com as suas expectativas. 

Quanto às aquisições de imóveis prontos e usados, a assessoria também competirá à elaboração do contrato.

Suporte para negociação

Você certamente já ouviu algum conhecido mencionar sobre o aumento desproporcional das parcelas de um financiamento de imóvel, não é?

Em regra, as pessoas não realizam o cálculo do financiamento considerando os juros como estão no contrato. Assim, após certo tempo, se surpreendem com parcelas que sequer cabem no orçamento. 

Vale ressaltar que em muitos casos os juros são abusivos. 

A assessoria jurídica também te auxilia na negociação do contrato antes da formalização, a fim de estabelecer os encargos proporcionais e de acordo com a lei. 

Também, é possível barganhar o valor final do contrato, o que terá efeito maior quando se está orientado por um profissional especialista no ramo jurídico. 

Orientação e auxílio com a documentação

A compra de um imóvel exige uma série de documentos. 

Porém, antes disso, para garantir a segurança do negócio, é essencial que você analise se existem restrições ou pendências relativas ao imóvel. Para isso, são diversas certidões negativas que você precisa emitir para ficar resguardado. 

A assessoria cumpre este papel, também, te auxiliando com a emissão de todos os documentos necessários antes e após a formalização do contrato. 

Consultoria como prevenção de riscos e erros no contrato

A assessoria também pode estar conectada à consultoria contratual, que abrange o seguinte:

• Análise de cláusulas abusivas
• Análise de pagamento incorreto (a respeito de juros e encargos exorbitantes);
• Análise prévia de restrições no imóvel (penhora, hipoteca, etc);
• Análise de irregularidades no imóvel (defeitos no imóvel internos ou externos);
• Análise de pendências financeiras (IPTU, Luz, Água, etc).

Motivos para requisitar ajuda jurídica

A prevenção é o principal motivo para procurar assessoria para compra de imóvel!

Não são poucos os casos nos quais o comprador sai totalmente prejudicado por não ter conhecimento das medidas de prevenção antes de realizar o negócio.

Mesmo que esteja de boa-fé, se o imóvel está penhorado, por exemplo, não interessa quem está residindo no local, o bem será transmitido para pagamento da dívida que originou a penhora. Entende a gravidade?

Quanto menos problemas, melhor. A frase “melhor prevenir do que remediar” se encaixa perfeitamente.

Além disso, considerando a burocracia nos trâmite pré e pós celebração do contrato, a assessoria jurídica pode te poupar muito estresse e dor de cabeça, deixando a cargo de quem conhece os trâmites para resolver todos as questões necessárias.

Documentos necessários na compra de um imóvel

Para a compra de um imóvel, serão necessários os seguintes documentos, via de regra:

Documentos se o comprador é pessoa física: 

• RG
• CPF
• Comprovante de Residência
• Extrato do FGTS, se for utilizado o saldo para pagamento do financiamento
• Declaração de Imposto de Renda
• Cópia de aplicações financeiras, se existirem
• Comprovante de renda para financiamento
• Certidão de casamento ou declaração de união estável

Documentos para comprovação da renda, nos casos de financiamento:

• Se pessoa registrada em carteira de trabalho: os holerites dos últimos três meses;
• Profissionais liberais e autônomos: Os últimos extratos bancários junto ao documento de identificação do profissional elaborado pela entidade vinculada (Exemplos: OAB, CRECI, CRM, CRO);
• Se sócios de empresa: Contrato Social e os 03 últimos meses de extratos bancários;
• Funcionários públicos ou aposentados: 03 últimos comprovantes de pagamento de salário, do benefício ou aposentadoria do INSS.

Documentos se o comprador é pessoa jurídica:

• Contrato Social;
• CPF e RG dos sócios representantes;
• Alterações contratuais, se existirem, consolidadas ou a última alteração;
• Balanço patrimonial da empresa; 
• Últimos extratos bancários

Quanto tempo leva em média o processo de compra de um imóvel

O tempo médio do processo para compra de um imóvel é bem relativo. 

Vai depender das suas expectativas, exigências, orçamento, dentre outros fatores.

A dica é: pesquise muito. 

Comparar imóveis conforme as regiões e valores é essencial para que você feche um bom negócio. 

A pressa não é nada benéfica neste período de análise para aquisição de um imóvel.

Porém, pode-se considerar um período de nove meses para pesquisa do imóvel ideal e aproximadamente três meses para a parte burocrática do negócio.

Há riscos em contratar auxílio jurídico?

Há riscos se você não contratar auxílio jurídico, pois poderá passar despercebido por algumas questões importantes, além de existirem leis aplicáveis para cada caso específico.

Na dúvida, certamente recomendamos que você busque assessoria jurídica, pois estará seguro e amparado contra golpes e ciladas.

Como decidir quem contratar

A decisão sobre a assessoria jurídica a ser contratada também é importante. 

Recomendamos que você pesquise profissionais especialistas no ramo imobiliário, conforme mencionamos ao longo deste post, e entre em contato. 

Você precisa sentir segurança com o profissional contratado, o qual lhe explicará como funciona a prestação dos serviços jurídicos e lhe esclarecerá o que for necessário.

Ficou com dúvidas? Deixe seu comentário, será um prazer lhe orientar.