Todas as pessoas adquirem um imóvel com a intenção de obter a casa própria, melhorar sua qualidade de vida ou até mesmo investir em imóveis para lucrar com locações e valorizações em geral.
Não importa qual o motivo, muitas vezes o comprador acaba tendo uma mudança de cenário indesejada em sua vida e acaba, por decidir não ser mais viável manter a aquisição do imóvel.
Qual a porcentagem que a construtora está lhe oferecendo? De quem é a culpa pelo distrato? A resposta a essas perguntas são imprescindíveis para definir se a fração que a construtora está lhe propondo é justa ou não.
Se a culpa pelo distrato decorre de alguma falha por parte da Construtora ou Incorporadora, fique atento, pois nesse caso, a regra é que deve lhe restituir a fração de 100% do valor pago, atualizado até a data do pagamento. Caso ajuíze uma ação, deverá incidir juros de 1% ao mês além da correção.
Um exemplo costumeiro que se observa no mercado é o atraso da data prevista para a entrega das chaves, nesse caso deve ser observado sempre o contrato, porque é costumeiro estabelecer um prazo de tolerância de 180 dias, contados a partir do mês do vencimento da data da entrega contratada, prazo este aceito pelo Poder Judiciário como razoável e não abusivo.
Também não confunda a entrega das chaves com a obtenção do habite-se, a assinatura do contrato de financiamento, assinatura de documentos de vistoria do imóvel ou outras questões, porque o imóvel somente é considerado entregue a partir da efetiva entrega das chaves.
Enquanto isso não ocorrer, o comprador não pode ser obrigado a pagar condomínio, IPTU ou assumir qualquer outra despesa do imóvel, a não ser o próprio custo de aquisição, previsto em contrato. Caso exista cobrança, esse valor deve ser restituído.
Caso o comprador ainda queira o imóvel, mesmo após o prazo de 180 dias, também é possível pedir uma indenização, que pode ser prevista em contrato ou então costuma ser fixada na fração de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado da compra do imóvel, de acordo com os precedentes do Poder Judiciário. Se trata de uma indenização merecida por aquele que ainda quer o imóvel, mas sente-se lesado e gostaria de ser ressarcido pelo atraso.
Alguns pedem ainda indenizações por alugueis que tiveram de pagar em decorrência do atraso e até danos morais. Ocorre que o pedido de indenização pelos alugueis ainda está sob análise do STJ para decidir se entende possível cumular a penalidade de 0,5% sobre o imóvel e ainda as despesas de aluguel, para alguns seria uma indenização por duas vezes igual, o que é equivocado, pois um é uma multa por atraso e outra é uma indenização por uma despesa assumida pelo atraso. O dano moral depende de cada caso.
Agora, se o comprador pretende rescindir ou distratar o contrato de aquisição do imóvel por questões particulares, sem qualquer culpa da construtora ou incorporadora, deve estar ciente que terá que deixar uma fração dos valores que já pagou para a construtora.
Independentemente de ser a rescisão por culpa ou não da construtora ou incorporadora, a comissão de corretagem não pode ser restituída em ambos os casos, a não ser que seja cobrada como SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), que é considerada uma cobrança indevida pelo STJ.
Os contratos das construtoras e/ou incorporadoras são muito similares, prevêem sempre uma cláusula sobre rescisão, normalmente mais ao final do contrato, que prevê quais frações irá reter.
Fique atento tanto na hora de assinar, quanto no momento de rescindir, você pode perder dinheiro.
Se a retenção for superior a 25% por cento, é muito provável que consiga reverter tal fração em seu favor, pois os antecedentes do STJ pacificaram o tema e determinaram ser adequada a restituição entre 10% e 25%, o que tem sido recorrente nos últimos anos.
Não se trata de um tema tão simples, diversos fatores devem ser observados, tal qual a natureza jurídica da empresa que está construindo, sendo preferencial uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), tendo em vista que se trata de uma empresa que se falir terá mais facilidade de se transferir a obra a outro potencial construtor.
Outro aspecto que deve ser observado é que existe um processo legislativo perante o Congresso Nacional, PLC nº 68/2018, em análise no Plenário do Senado, que prevê o direito à retenção de 50% em tais situações. O projeto de lei foi rejeitado pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) em julho de 2018, porém sofreu 13 emendas e voltará a ser analisado, provavelmente em 2019. Tal risco deve ser observado no ato de sua decisão.
De qualquer forma, o assunto ainda permanece mais favorável ao comprador, caso contrário, determinados artigos do Código de Defesa do Consumidor conflitarão com o projeto de lei que está no Senado e isso será um tema de ampla discussão também no Poder Judiciário.
Tampouco pode ser esquecido o momento da rescisão, pois se já está financiado, talvez a melhor opção seja tentar comercializar o imóvel, sendo evidente que você é um devedor no regime de Alienação Fiduciária e tal regime jurídico é extremamente prejudicial na hipótese de deixar de honrar as parcelas do financiamento habitacional. Nesse caso, se o comprador deixar de pagar as parcelas, o imóvel poderá ir a leilão e nada receber de volta.
Dentre as possibilidades mencionadas, muitas vezes advogados são necessários para a resolução extrajudicial ou judicial da questão, o corpo jurídico da Cavallaro e Michelman Advogados Associados está apto a conduzir sua situação específica.
Por Ian Libardi, advogado da Cavallaro e Michelman Advogados Associados.
